Salesi, 60100: "Senza la variante urbanistica si rischia di perdere le fonti di finanziamento"

Tombolini: "La valutazione, ovvia, è che si affronti il problema lasciandolo fuori dalla 'propaganda' personale ed elettorale, peccato che l’ovvio nella politica locale, fatta di intrecci tutti in casa PD, fa rima con impossibile"

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di AnconaToday

"La sindrome di Nimby (acronimo di Not In My Back Yard - "Non nel mio cortile") non riguarda mai le strutture sanitarie e poi per un ospedale, per di più “pediatrico”, il problema non si pone; eppure la strategia portata avanti dalla Regione, che da buon illusionista ha incantato i colleghi del PD comunale, avvalora che probabilmente la “sindrome” ha colpito i nostri più importanti amministratori, perché sul problema del Salesi le idee, che non sono mai state chiare, continuano ad essere poco “illuminate”.

L’ospedaletto si farà, dicono in molti,  ma la variante urbanistica è necessaria subito perché le fonti di finanziamento verranno grazie alla vendita dell’immobile in via Corridoni. Vediamo allora cosa ci dice l’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, costruito sui prezzi di mercato di atti rogati nel periodo di riferimento:

RISULTATO INTERROGAZIONE: ANNO 2014 - SEMESTRE 1
PROVINCIA: ANCONA COMUNE: ANCONA FASCIA/ZONA: CENTRALE/RIONI ADRIATICO,PASSETTO

Tipologia

Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Min

Max

Abitazioni civili

NORMALE

1650

2150

Abitazioni di tipo economico

NORMALE

1300

1900

Abitazioni signorili

NORMALE

1900

2500

Box

NORMALE

900

1100

I numeri parlano chiaro e dicono che se il Salesi non fosse un’Ospedale ma un mega-condominio , se il suo stato di conservazione fosse buono e se ci fossero impianti efficienti e servizi alla residenza adeguati il valore sarebbe circa di 28.600.000 €, calcolato facendo il prodotto tra la superficie lorda e il prezzo medio di mercato (13.000 mq x 2.200 €/mq  = € 28.600.000)

La struttura dell’ospedaletto però è un grande contenitore che rischia lo stesso destino degli altri edifici ospedalieri oggi in disuso, che necessita quindi di una radicale trasformazione per realizzare un “super-condominio” il quale, seppur ubicato in una zona del territorio urbano ricercata, dovendo essere sottoposto a una pesante trasformazione dovrebbe avere un costo di trasformazione, comprensivo di oneri finanziari e di urbanizzazione e spese di progettazione, ipotizzabile in circa 1500 euro/mq.

Questo significa che ad un immobiliarista, oggi, ristrutturare l’edificio costerebbe, con il prezzo sopraindicato, circa 19.500.000 € per poi rivenderlo, al prezzo di mercato signorile, ricavandoci complessivamente 28.600.000 €; quindi qualsiasi imprenditore ragionevole dovrebbe essere disposto a comprare la struttura attuale ad un valore “teorico” massimo di circa 9 milioni di euro.

Un valore quest’ultimo tirato fuori facendo i conti sulla punta delle dita, ma che comunque deve orientare chi si approccia alla programmazione economico finanziaria di un’operazione immobiliare che prevede il recupero delle risorse dalla vendita di un altro immobile; altrimenti il rischio sarebbe quello di un progetto destinato a rimanere nel mondo “virtuale” delle chiacchiere di “palazzo”.

Nessuno, tra l’altro, ha ancora risposto alla domanda da noi posta in Consiglio: “il finanziamento da parte dello Stato di 22 milioni di euro è ancora localizzato sull’intervento di costruzione del  Nuovo Salesi?”
A noi piacerebbe sapere la fonte della copertura, il capitolo di bilancio dello Stato in cui è allocata e se è stata confermata, dopo tutte le manovre che si sono succedute.

La valutazione, ovvia, è che si affronti il problema lasciandolo fuori dalla “propaganda” personale ed elettorale, peccato che l’ovvio nella politica locale, fatta di intrecci tutti in casa PD, fa rima con impossibile."

Stefano Tombolini (60100 Ancona)

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